在楼市，有一条很多人都喜欢说的财富密码，那就是楼市周期论。
这里说的楼市周期论，就是房地产有规律的受宏观政策影响，而产生的走势变动。其中，影响走势最显著的一个要素是限购政策。
我们以济南为例，看一下这些年的调控政策，尤其是限购政策相关变化。
年济南放宽购房政策，年，济南限购政策出台；年济南再次限购放松，年10月2日，济南再次下发限购令。每次济南房地产行业发展起伏，背后总少不了限购这只看得见的手。
通俗来说，限购在市场的理解就变成了，楼市热了，就抽走几根柴火降降温；楼市冷了，就往炉子里添几根柴加加火。
而如今，限购政策已经实施五年多，其间多少人还在预计会放松，调控松绑，楼市再来一个周期。而等了5年多后，我们发现，放松限购就像我们青春期的晨勃，再也昂不起高贵的头颅了。
小和尚变成了老和尚，我的青春小鸟一去不回来。
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过去十几年，楼市总少不了周期论的腔调。远了不说，就大家常常怀念的4万亿说起吧。早在年，国际金融危机蔓延全球，中国经济面临出口回流、通胀压力大等经济困局，经济增速逐渐放缓。
在此背景下，不但有4万亿计划的刺激，央行还推出不少货币政策刺激楼市，其中最具代表性的政策是：1.首次置业和普通改善型置业贷款利率下限为基准利率的0.7倍；2.最低首付款比例调整为20%。
由于货币政策实施范围遍及全国，作为二线城市，济南房地产市场直到年才产生剧烈反应，投资亿城市建设，奥体文博片区，西客站片区建设全面启动，济南楼市开始腾飞。
及至年，济南房价已经翻了一番，从五千涨到一万，但到了年1月，楼市周期论魔力显现，限购政策接踵而至。
年1月21日，济南限购正式出台，首付三成，二套不低于五成，本地居民购买三套房不能贷款。
对贷款购买商品住房的家庭（包括购房人、配偶及未成年子女，下同），首付款比例调整到30%及以上；贷款购买第二套住房的，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定；购买第三套及以上住房的，暂停发放贷款。要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。
一个月后，市场还没喘口气，限购的补充政策再度轰炸济南市场，社保证明成为购房门槛之一。
济南市人民政府办公厅关于转发鲁政办发〔〕5号文件，进一步改进和加强房地产市场调控的通知。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。
只要一限，楼市的嚣张气焰立马灭掉。但那时候，经济受阻又会想到房地产来刺激一下，再有那些年我们常常说起的，政府过于依赖土地财政的税收。
于是在年7月，在济南实施了三年多的限购政策正式退出房地产市场。
年7月10日起，济南新房与二手房限购政策全面放开，本地人外地人买房条件一致。
首套20%；2套只需30%；3套也可以买，政策是多么的宽松。所以年楼市开始复苏，市场才打开局面，再加上拆迁棚改，年济南楼市直接炸裂，唐冶也成了宇宙中心，竞拍时不时断网，多少开发商手持重金却拍不到地。而购房者十一出去一圈，回来买房就少了一个卫生间！
整个楼市，饥渴难耐。
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而花无百日红，于是乎，在年十一假期还没过两天，即10月2日，济南史上最严限购政策出炉，命运的车轮选择冷酷到底，不少人的命运都因此而改变。
年10月，首套房商贷最低首付比例从20%提高到30%，二套房首付商贷比例从30%提高到40%。本市户籍家庭有三套住房的，暂不得再购房，非本市户籍限购一套房。
年12月，再次出台限购政策，本市户籍家庭限购两套房，非本市户籍家庭限购1套房（需提供连续两年以上在济南市区个人所得税及社会保险缴纳证明）。
年4月，限购政策进一步升级，本市户籍家庭二套房首付比例提高至60%，非本市户籍限购的一套房子也将首付比例提高到60%。并且将商业贷款的最长期限缩短至25年。
限制购房套数，调节商贷比例，外加缩短商贷期限，济南房地产调控的三支箭从需求出手，直接刺在了非刚需群体的七寸上。房地产市场具体发挥如何，只能看刚需群体的购买力了。
-年，通过棚户区改造计划，华山、港沟、吴家堡新增的棚户区改造群体多达8万户以上，这些刚需群体的新鲜血液扫荡了高新区、历下区大部分楼盘，就连西客站的二手刚需房，都曾一度卖过1.8万一平的高价。
直到年年中，那个叫“嚣张”楼市才放下砍刀熄了火。也是从章丘开始蔓延，济南楼市凛冬将至，唐冶不再是宇宙中心，张马也没了大战时的剑拔弩张，不少项目拿地地价还是一万四五，开盘时周边房价已经降到了一万一二，硬生生的把一部大时代拍成了黑色星期五，开发商也转变了思路，普遍选择价格致胜。这也是今天张马屯交房沦陷的一个重要原因。
也是在这个时候，一些人又开始大谈周期论。特别是楼市不景气的持续，一些人拿经验说事：或许楼市会放开限购。期间也有不少城市尝试放松限购刺激楼市，就像菏泽一个不起眼的四线城市，放开限售第一枪，都能响遍全中国，但大多数城市的放松楼市的政策，都是一日游二日游，甚至三四日游之后，就会夭折。
即便年有了疫情影响，但楼市愣是坚持住没开口子。关于楼市周期论的论调，渐渐听不到了，一直到年，彻底无望。前段时间黑龙江没有放开限购，只是刺激一下楼市，都没能坚持住，相关政策没两天就从